無論是出門在外為生活奮鬥的遊子，或者在異鄉求學的學生，想要在外地有個遮風蔽雨的窩，就必須向他人承租房屋。很多房客為了節約租屋成本，更將承租的房子分租給其他房客，成為「二房東」。
　　嘉義市岳小姐承租店面經營生意，因為生意不佳，為了要貼補房租，將店面的二樓分租給友人－小胖，岳小姐當起了「二房東」。小胖以每個月3000元的價格向岳小姐承租，平時不會住在裡面，每週只有二、四、六才會進屋。岳小姐不以為意，怎知小胖在二樓房間內非法經營地下六合彩簽賭站，而且為了避免他人注意，刻意要求岳小姐申設的電話一併交給他使用。警方在查緝時，小胖並未在現場，且發現簽賭站的電話在岳女名下，岳小姐才發事態嚴重。之後，岳小姐配合警方調查，打電話給小胖，告知二樓失竊，引誘小胖出面，警方才順利逮捕主嫌。
岳小姐取得「使用收益」權限
　　依據《民法》第421條第1項規定，租賃契約是指雙方當事人約定，一方將物租予他方使用收益，而他方支付租金的民事契約。換句話說，房屋所有權人擁有房屋的所有權，能自由使用、收益與處分其房屋。若所有權人將其房屋租給岳小姐，岳小姐就取得「使用收益」的權限，但相對地，岳小姐就必須支付租金予所有權人。
　　因此，岳小姐得佈置店面，只要在雙方當事人約定的範圍內，自由經營生意，房東不得干涉。而且房東也不能未經房客同意，擅自出入該棟房屋，否則不只侵犯房客使用收益的權限，更侵犯房客的隱私權。
　　又根據《民法》第423條規定，出租人必須交付「合於約定使用」的店面予承租人岳小姐。舉例而言，岳小姐與房東談好，這間房屋要作為「店面」使用，更約定房東必須在店面門口設置卸貨區供岳小姐使用。若房東並未在店面門口設置卸貨區，就代表這個店面不「合於約定使用」。

岳小姐要為小胖的行為負責
　　岳小姐承租店面，取得該房屋「使用收益」的權限，既然如此，是否代表岳小姐能將二樓的房間租給小胖？依據《民法》第443條第1項但書規定，本案的標的物是房屋，除非原來的房東與岳小姐有「反對」的約定，岳小姐得將二樓的房間分租給小胖。
　　換句話說，岳小姐原則上得分租二樓房間給小胖，所以對於房東而言，如果要避免岳小姐分租其房屋，當初在簽訂租賃契約之際，就應該在契約條款中明文反對。雖然，口頭表示反對也構成契約內容的一部分，但若未來發生爭執，口頭約定很難舉證。
　　對於出租人而言，房屋要租給誰，就是一種風險的評估。為了確保其房屋能被正常的使用收益，房東通常會選擇房客。如果房東不喜歡房客，可以選擇不租給他。所以，如果房東為了避免岳小姐將房屋租給他不喜歡的人，應該在一開始就要表明反對的意思，避免法律關係複雜化。
　　如果出租人未表明反對的意思，岳小姐就能將房屋分租給小胖。但是，根據《民法》第444條規定，岳小姐將房屋分租給小胖，岳小姐與房東的租賃契約，仍然繼續存在，不受到影響，房東必須確保房屋得正常使用，岳小姐也必須交付租金。因此，房東與岳小姐彼此的權利、義務，不受到任何影響。但是，由於岳小姐將房屋分租給小胖，岳小姐與小胖成立另一個租賃契約。岳小姐成為「二房東」之後，也必須交付「合於約定使用」的房屋給小胖，而小胖也必須交付租金予岳小姐。
　　值得注意的是，岳小姐成為二房東之後，若是小胖損壞房屋的設備等，岳小姐必須賠償原來房東的損害，因為小胖並非經過房東的認可而使用該屋。岳小姐既然成為二房東，就必須為小胖的行為負責。賠償過後，岳小姐可再依據她與小胖的租賃契約內容，向小胖要求賠償。因此，岳小姐既然成為二房東，不能向房東主張「房子不是我弄壞的」而拒絕賠償。

岳小姐沒有犯下賭博罪
　　警方循線查緝，發現小胖在二樓房間內經營非法六合彩簽賭站，小胖犯下《刑法》的「賭博罪」，並無疑義。但是，岳小姐呢？她將電話借給小胖使用，可否依此行為認定岳小姐也犯下了「賭博罪」？
　　一般而言，岳小姐被論以「賭博罪」，必須以從事「賭博行為」為前提。如果只是單純「借電話」的行為，通常法官無法認定岳小姐構成「賭博罪」，但如果岳小姐事先知道小胖借電話的行為是為了經營非法六合彩簽賭站，而岳小姐也不以為意，此時岳小姐可能就會構成「賭博罪」的幫助犯，就會構成犯罪了。
　　在這則新聞中，岳小姐最後協助警方找到小胖，證明自己的清白。可是，作為「二房東」，必須要謹慎選擇房客。雖然，岳小姐沒有構成犯罪，但光是要證明自己的清白，就會有很多的麻煩。未來，等到小胖被檢察官起訴，岳小姐可能還必須到法院當證人，浪費許多時間。畢竟，法律不是萬能，只能把「正常」的房東與房客的關係規範清楚，或者至多對「不正常」的房客或房東之行為加以規範，並沒有辦法規範房東或房客一定要「正常」，因此避免糾紛的方法恐怕還是要慎選房東或房客！所以，如果岳小姐能在一開始選擇房客時就小心謹慎，或許就不用那麼麻煩了。
（黃旭田為元貞聯合法律事務所合夥律師、財團法人卓越新聞獎基金會董事、長期關注國內法治教育；戴智權為財團法人卓越新聞獎基金會特約專欄作家、律師高考及格）

參考資料

郭政隆（2012年6月08日）。〈分租未慎選房客　二房東險惹官司〉，《NOWNEWS今日新聞網》。取自http://www.nownews.com/2012/06/08/138-2822422.htm